ANÁLISE. Mudança no financiamento da Caixa exige comprador mais preparado e vendedor mais compreensivo.

Depois de aumentar os juros pela segunda vez no ano há duas semanas, a Caixa Econômica Federal surpreendeu o mercado, com uma medida que tem o claro objetivo de frear o financiamento de imóveis usados no Brasil. Reduzindo o percentual de dinheiro que pode ser emprestado, o maior financiador e que possuía os melhores juros, dá um aviso claro. O dinheiro disponível não dá pra todo mundo, e para atender a construção civil e tentar frear o crescente desemprego, resolver apostar nos imóveis novos e complicar ( ainda mais ) o mercado de usados.

O imóvel em construção perdeu espaço nos dois últimos anos para o imóvel usado por uma série de fatores. Entre eles, o preço foi para a estratosfera ( o que levou o usado junto no movimento especulativo), e a vantagem de comprar na planta, que há alguns anos significava um desconto de até 30% no preço para compensar o risco do negócio acabou. O imóvel em construção ficou mais caro que o pronto.

O aumento da inadimplência, a retirada do dinheiro da poupança( que financia e a necessidade de manter ( ou tentar manter) os níveis do Minha Casa Minha Vida, obrigaram o governo a ter a saída. Quem quiser compra um imóvel pronto, vai ter de dispor de dinheiro, e muito, para dar o sinal. O mercado que já enfrenta dias difíceis há mais de um ano, deve sofrer um novo golpe.

Se o imóvel for financiado com recursos da poupança o limite vai passar de 80% para 50% . Ou seja, no caso de Belém, que o limite desse financiamento é para imóveis até R$ 650 mil, o comprador terá de possuir a metade do valor em dinheiro. Como exemplo, se em um imóvel de R$ 600 mil precisava antes de R$ 120 mil em dinheiro, agora terá de desembolsar R$ 300mil.

Se o valor for superior a R$ 650 mil, o percentual que hoje é de 70% cai, a partir de segunda feira, 04 de maio para 40%. Para entender através de exemplo, o imóvel de R$700 mil que exige hoje R$ 210 mil de capital próprio, passará a exigir R$ 420 mil.

Dois efeitos imediatos. O preço do imóvel corre o riso de subir ainda mais considerando que, se quiser as regras anteriores, vai ter que comprar na planta. E o preço do imóvel pronto precisa baixar, para ser atrativo neste pagamento que a cada dia, exige mais dinheiro vivo do interessado. Mas como é difícil convencer o dono do imóvel pronto a baixar preço, dias difíceis virão.

A saída seria tentar financiamento em outros bancos que ainda não anunciaram mudanças como a da Caixa. O problema é que os juros nesses bancos sempre foram maiores e correm o risco de aumentarem, considerando que agora, a concorrência reduziu.

Salomão Mendes é advogado e especialista do mercado imobiliário
E-Mail - salomaom@hotmail.com